Predajná cena nehnuteľnosti: ako ju nastaviť podľa trhu, nie podľa želania

Asi najdôležitejšou vecou, ktorú musí na začiatku spraviť každý predávajúci je správne určiť predajnú cenu nehnuteľnosti. To, či sa nehnuteľnosť predá v dohľadnej dobe závisí na správnom nastavení predajnej ceny aj keď treba priznať, že neexistuje metóda, ktorá by na 100 percent stanovila presnú a vhodnú cenu. Platí však, že rozumný predávajúci chce svoju nehnuteľnosť predať a nie predávať. Bežne sa nám stáva, že nehnuteľnosti zarezervujeme na vyššej cene než za akú boli ponúkané v inzercii. Je to spôsobené hlavne tým, že dopyt prevláda nad ponukou, a tak za kratší koniec ťahajú kupujúci. A ako správne určiť predajnú cenu nehnuteľnosti? Čítajte prosím ďalej...

Ako určiť predajnú cenu nehnuteľnosti?

V prvom rade by som sa obrátil na kvalitného realitného makléra znalého trhu s ktorým by som sa dohodol na exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve do ktorej by som si nechal zapracovať ustanovenie o tom, že sa jeho provízia zvýši v prípade, ak mi nehnuteľnosť predá za vyššiu cenu než tú na ktorej sme sa v zmluve dohodli. Maklér tak bude pracovať na tom, aby som v postavení predávajúceho dostal za nehnuteľnosť čo najviac a za to bude odmenený aj on.

Štandardne sa určuje cena nehnuteľnosti tzv. komparatívnou metódou, teda metódou, ktorá je založená na princípe porovnávania cien nehnuteľnosti v danom čase s ohľadom na to, aby sa porovnávali podobné ponuky čo sa týka lokality, charakteru, typu a technického stavu. Jednoducho nemôžem porovnávať 3 izbový byt v Humennom v pôvodnom stave s 3 izbovým bytom v Bratislave v novostavbe.

Základné faktory, ktoré vplývajú na cenu nehnuteľnosti sú: lokalita kde sa nehnuteľnosť nachádza, poloha nehnuteľnosti(poschodie, výhľad atď..), dostupnosť do danej lokality(MHD, SAD, Železnica), občianska vybavenosť(obchody, škôlky, školy, nemocnice, banky a pod...), bezpečnosť a sociálna úroveň v danej obci či meste, technický stav, dispozičné riešenie, vybavenie(klimatizácia, rekuperácia, bezpečnostné dvere a pod...)

Okrem vyššie uvedených faktorov vplývajú na cenu nehnuteľností aj makroekonomické ukazovatele. Platí, že pokiaľ sa zamestnanosť a sociálna úroveň obyvateľov znižuje, nehnuteľnosti na cene nestúpajú resp ich cena sa zvyšuje len mierne. Pokiaľ sa ľudom a krajine ekonomicky darí, stúpajú aj predajné ceny nehnuteľností.

A čo vplýva na cenu nehnuteľnosti negatívne?

• nevhodná poloha(prízemie, najvyššie poschodie, vyššie poschodie v bytovom dome bez výťahu)
• zlý technický stav
• vek nehnuteľnosti
• absencia balkónu, lodžie, pivnice, terasy, komory
• zlá orientácia na svetové strany
• hlučnosť z frekventovanej križovatky, diaľnice, vlakovej stanice
• právne vady (ťarchy, vecné bremená a záložné práva na nehnuteľnosti)
• neprispôsobiví susedia
• absencia kvalitného spojenia MHD, SAD, ŽSR
• riziko možných záplav atď...